Wynajmujesz lokal i masz kryzys? Jak restrukturyzacja może uchronić Twoją firmę przed utratą lokalu
Dla wielu przedsiębiorców lokal to znacznie więcej niż tylko i wyłacznie miejsce prowadzenia działalności. To rozpoznawalna lokalizacja, stała baza klientów i często jeden z najcenniejszych elementów biznesu. Szczególnie dotyczy to restauracji, kawiarni, sklepów czy punktów usługowych działających w galeriach handlowych lub prestiżowych częściach miasta.Gdy pojawiają się problemy finansowe, jednym z pierwszych zobowiązań, których przedsiębiorcy nie są w stanie regulować, bywa czynsz.
Nie każdy przedsiębiorca wie jednak, że Prawo restrukturyzacyjne przewiduje rozwiązania, które w określonych sytuacjach mogą skutecznie ochronić firmę przed wypowiedzeniem umowy najmu.
Utrata lokalu nie musi oznaczać końca działalności
Dla wielu firm zmiana lokalizacji jest znacznie bardziej kosztowna niż sama restrukturyzacja. Przeniesienie restauracji, salonu kosmetycznego, sklepu czy gabinetu wiąże się z utratą rozpoznawalności, koniecznością poniesienia nowych nakładów inwestycyjnych oraz ryzykiem odpływu klientów. Dlatego ustawodawca przewidział mechanizm, który ma umożliwić przedsiębiorcy kontynuowanie działalności i jednocześnie zwiększyć szanse na zawarcie układu z wierzycielami.
Ochrona umowy najmu po otwarciu postępowania restrukturyzacyjnego
Jednym z najważniejszych rozwiązań zawartych w Prawie restrukturyzacyjnym jest ochrona niektórych kluczowych umów przedsiębiorcy. Zgodnie z przepisami, od dnia otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego wynajmujący co do zasady nie może wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy lokalu, w którym prowadzone jest przedsiębiorstwo dłużnika, wyłącznie z powodu zaległości powstałych przed otwarciem postępowania. Do skutecznego wypowiedzenia potrzebna jest zgoda rady wierzycieli, a jeśli rada nie została ustanowiona zgoda sędziego-komisarza. To bardzo istotna ochrona. W praktyce oznacza, że właściciel lokalu nie może samodzielnie doprowadzić do utraty przez przedsiębiorcę miejsca prowadzenia działalności tylko dlatego, że wcześniej powstały zaległości czynszowe.
Warto jednak pamiętać, że ochrona ta nie ma charakteru bezwzględnego. Jeżeli po otwarciu postępowania przedsiębiorca przestanie regulować bieżące należności lub naruszy inne istotne postanowienia umowy, wynajmujący może uzyskać zgodę na jej wypowiedzenie.
Co dzieje się z zaległym czynszem?
Zaległości czynszowe, które powstały przed otwarciem postępowania restrukturyzacyjnego, stają się wierzytelnościami objętymi układem. Co oznacza, że nie trzeba ich spłacać jednorazowo. Ich spłata odbywa się na zasadach ustalonych w propozycjach układowych i zaakceptowanych przez wierzycieli. Co ważne – nie oznacza to zwolnienia z dalszych płatności.
Od chwili otwarcia postępowania przedsiębiorca powinien terminowo regulować bieżący czynsz oraz pozostałe opłaty wynikające z umowy najmu. To jeden z podstawowych warunków powodzenia restrukturyzacji.
Restrukturyzacja daje czas na rozmowy z właścicielem lokalu
Sama ochrona przed wypowiedzeniem umowy nie rozwiązuje wszystkich problemów. Daje jednak coś niezwykle cennego. Daje czas.
Czas na przeprowadzenie analizy rentowności działalności, przygotowanie planu naprawczego oraz rozmowy z wynajmującym. W praktyce właściciele lokali często wolą utrzymać dotychczasowego najemcę niż przez wiele miesięcy poszukiwać nowego. Zwłaszcza gdy lokal wymaga specjalistycznej adaptacji lub znajduje się w miejscu, gdzie rotacja najemców jest kosztowna.
W trakcie restrukturyzacji możliwe jest wynegocjowanie m.in.:
- obniżenia stawki czynszu,
- czasowego czynszu preferencyjnego,
- rozłożenia zaległości na raty,
- zmiany warunków umowy odpowiadających aktualnej sytuacji przedsiębiorcy.
Dla wielu przedsiębiorców lokal jest fundamentem prowadzonego biznesu. Utrata atrakcyjnej lokalizacji często oznacza utratę klientów i realne zagrożenie dla dalszego funkcjonowania firmy.
Prawo restrukturyzacyjne przewiduje jednak mechanizmy, które mogą ochronić przedsiębiorcę przed wypowiedzeniem umowy najmu z powodu wcześniejszych zaległości oraz stworzyć warunki do zawarcia porozumienia z wynajmującym. Kluczowe jest jednak szybkie podjęcie działań i właściwy wybór postępowania restrukturyzacyjnego.
