Współwłasność nieruchomości a upadłość jednego ze współwłaścicieli – co stanie się z udziałem w domu lub mieszkaniu?

Dom na pół z rodzeństwem. Czy syndyk może ją sprzedać?

Odpowiedź jest tutaj jasna: tak.

Jeżeli dłużnik jest właścicielem określonego udziału w nieruchomości, np. 1/2 domu, udział ten może wejść do masy upadłości. Nie oznacza to jednak, że syndyk staje się właścicielem całego domu. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli ma swój udział. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że przedmiotem sprzedaży może być właśnie udział należący do upadłego, a nie udział jego brata, siostry czy innego współwłaściciela.

Przykład: Dłużnik odziedziczył po rodzicach 1/2 domu. Drugą połowę odziedziczył jego brat. Dłużnik popadł w poważne zadłużenie i ogłosił upadłość konsumencką. W takiej sytuacji syndyk nie może sprzedać bratu jego połowy domu. W masie upadłości znajduje się natomiast udział należący do Dłużnika. To właśnie ten udział może zostać przeznaczony do sprzedaży.

Czy syndyk rzeczywiście może sprzedać połowę domu?

W języku potocznym często mówi się o sprzedaży „połowy domu”. W sensie prawnym przedmiotem sprzedaży jest jednak udział we współwłasności, a nie fizycznie wydzielona połowa budynku. To ważne, aby zrozumieć to rozróżnienie. Kupujący nie kupuje więc automatycznie „lewej połowy domu”, konkretnego piętra czy dwóch pokoi. Kupuje udział w prawie własności nieruchomości.

Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy taka inwestycja może być mniej atrakcyjna niż zakup całego domu. Nowy współwłaściciel musi bowiem liczyć się z tym, że nieruchomość nadal pozostanie we współwłasności z innymi osobami. To jeden z powodów, dla których sprzedaż samego udziału może być trudniejsza niż sprzedaż całej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że udział nie może zostać sprzedany. Prawo pozwala na rozporządzanie udziałem, a przepisy postępowania upadłościowego przewidują sprzedaż składników masy upadłości. Sprzedaż może odbywać się m.in. w drodze przetargu albo aukcji, zgodnie z warunkami zatwierdzonymi w postępowaniu upadłościowym.

Współwłaściciel może być zainteresowany wykupem udziału

Dla brata, siostry czy innego współwłaściciela sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej niż dla przypadkowego inwestora. Jeżeli ktoś już posiada 1/2 domu, może być naturalnie zainteresowany nabyciem pozostałego udziału. Dzięki temu zamiast współwłasności z osobą trzecią może uzyskać własność całej nieruchomości.

Nie należy jednak zakładać, że współwłaścicielowi automatycznie przysługuje prawo pierwokupu udziału sprzedawanego przez syndyka. W przypadku zwykłej współwłasności takie uprawnienie nie wynika co do zasady z samego faktu bycia współwłaścicielem. Możliwe jest za to nabycie udziału w ramach procedury sprzedaży prowadzonej w postępowaniu upadłościowym, jeżeli warunki tej sprzedaży na to pozwalają. Dlatego współwłaściciel, który chce zachować nieruchomość w rodzinie, powinien reagować odpowiednio wcześnie i sprawdzić, w jaki sposób syndyk zamierza sprzedać konkretny składnik majątku oraz jakie warunki sprzedaży zostały ustalone.

Jak wygląda wycena udziału?

Przed sprzedażą istotne znaczenie ma ustalenie wartości składnika majątku. W przypadku nieruchomości znaczenie mają m.in. jej stan, lokalizacja, powierzchnia, obciążenia oraz sytuacja prawna. Przy sprzedaży samego udziału znaczenie ma również fakt, że nabywca nie uzyskuje wyłącznego prawa do korzystania z całej nieruchomości. Dlatego wartość udziału w nieruchomości nie musi odpowiadać prostemu działaniu: wartość całego domu × wysokość udziału.

Przykład: jeżeli cały dom jest wart 800 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że udział 1/2 zawsze będzie wart dokładnie 400 tys. zł. Wycena konkretnego udziału może uwzględniać specyfikę jego sprzedaży i sytuację współwłasności. W postępowaniu upadłościowym sposób oszacowania i sprzedaży składnika majątku zależy od konkretnej sprawy oraz zastosowanej procedury.

CO w sytuacji, jeśli nieruchomość należy do małżonków?

Tutaj sytuacja jest zupełnie inna. Jeżeli małżonkowie pozostają w ustawowej wspólności majątkowej, nie można po prostu przyjąć, że każde z nich posiada „1/2 mieszkania” w takim znaczeniu jak dwóch braci posiadających udziały po 1/2.

Wspólność majątkowa małżeńska ma charakter wspólności łącznej. Nie ma w niej określonych udziałów, którymi małżonkowie mogliby swobodnie rozporządzać. Ogłoszenie upadłości jednego z małżonków powoduje jednak istotną zmianę. Zgodnie z art. 124 Prawa upadłościowego z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa. Jeżeli wcześniej małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, ich majątek wspólny wchodzi do masy upadłości, a jego podział nie jest w tym momencie dopuszczalny.

To oznacza, że ogłoszenie upadłości jednego z małżonków może mieć konsekwencje dla całego majątku wspólnego, a nie tylko dla rzeczy formalnie „należących do dłużnika”.

Przykład: Małżonkowie kupili wspólnie mieszkanie w czasie trwania małżeństwa. Nie zawierali umowy o rozdzielności majątkowej. Następnie jeden z małżonków ogłosi upadłość konsumencką. Nie można tutaj po prostu stwierdzić: „upadły ma połowę mieszkania, więc syndyk może sprzedać tylko 1/2”.

Przepisy Prawa upadłościowego przewidują, że majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości. Drugi małżonek nie staje się jednak przez to automatycznie właścicielem „swojej połowy” nieruchomości, którą może odłączyć od postępowania upadłościowego. Małżonek upadłego może natomiast dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu udziału w majątku wspólnym, zgłaszając odpowiednią wierzytelność.

Czy mieszkanie rodziny może zostać sprzedane?

Może się tak zdarzyć, ale odpowiedź zawsze zależy od konkretnej sytuacji prawnej i majątkowej. Jeżeli mieszkanie wchodzi do masy upadłości, syndyk zajmuje się jego spieniężeniem zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego. Nie oznacza to jednak, że każda sprawa kończy się natychmiastową sprzedażą nieruchomości. Znaczenie mogą mieć m.in. wartość mieszkania, wysokość zobowiązań, sytuacja mieszkaniowa upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, obciążenia hipoteczne oraz ekonomiczna zasadność sprzedaży.

W przypadku nieruchomości przepisy przewidują szczególną procedurę jej sprzedaży, a sprzedaż w postępowaniu upadłościowym wywołuje skutki sprzedaży egzekucyjnej.

Czy rodzina może odkupić nieruchomość od syndyka?

Tak. Ale…

Po pierwsze, nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą członek rodziny albo współwłaściciel zawsze ma pierwszeństwo przed innymi zainteresowanymi.
Po drugie, osoba bliska lub współwłaściciel może być zainteresowana udziałem w procedurze sprzedaży i próbą jego nabycia, jeżeli zasady sprzedaży w danym postępowaniu na to pozwalają.

W zależności od przyjętego trybu sprzedaży może to oznaczać udział w przetargu, aukcji albo złożenie oferty na zasadach określonych przez syndyka i zaakceptowanych w postępowaniu. Dlatego nie warto czekać do momentu, kiedy sprzedaż jest już na końcowym etapie. Jeżeli rodzinie zależy na zachowaniu domu lub mieszkania, warto ustalić sytuację z syndykiem możliwie wcześnie.

Co dzieje się z udziałem po sprzedaży?

Jeżeli udział zostanie skutecznie sprzedany, nabywca staje się współwłaścicielem nieruchomości w miejsce upadłego. Dla pozostałych współwłaścicieli może to oznaczać konieczność funkcjonowania w jednej nieruchomości z osobą, której wcześniej nie znali. Nie oznacza to jednak, że nowy współwłaściciel może samodzielnie sprzedać cały dom albo dowolnie rozporządzać udziałami pozostałych osób. Jego uprawnienia wynikają z posiadanego udziału.

Kodeks cywilny przewiduje również możliwość zniesienia współwłasności. W określonych sytuacjach współwłaściciel może więc dążyć do zakończenia współwłasności, np. poprzez podział rzeczy, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż nieruchomości, zależnie od okoliczności konkretnej sprawy.

Co zrobić, jeśli jeden ze współwłaścicieli ma długi?

Błędem jest założenie, że skoro dom należy również do innych osób, to syndyk nie będzie mógł nic z nim zrobić. W przypadku współwłasności ułamkowej syndyk może zainteresować się udziałem należącym do upadłego. W przypadku majątku wspólnego małżonków sytuacja może być jeszcze bardziej złożona, ponieważ przepisy przewidują wejście majątku wspólnego do masy upadłości.

Dlatego przed ogłoszeniem upadłości warto dokładnie ustalić:

• kto jest właścicielem nieruchomości,
• czy jest to współwłasność ułamkowa, czy majątek wspólny małżonków,
• jakie udziały wynikają z księgi wieczystej,
• czy na nieruchomości ustanowiono hipotekę,
• czy nieruchomość jest zamieszkana przez dłużnika i jego rodzinę,
• jaka jest jej aktualna wartość,
• czy istnieje możliwość zachowania nieruchomości w rodzinie.

Upadłość jednego ze współwłaścicieli nie oznacza automatycznie, że syndyk sprzeda cały dom lub mieszkanie. Jeżeli dłużnik posiada udział w nieruchomości, przedmiotem postępowania może być właśnie ten udział. Inaczej wygląda jednak sytuacja małżonków pozostających we wspólności majątkowej. Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z nich powstaje rozdzielność majątkowa, a majątek wspólny wchodzi do masy upadłości.

Współwłaściciel lub członek rodziny, któremu zależy na zachowaniu nieruchomości, nie powinien zakładać, że ma automatyczne prawo pierwokupu. Może natomiast, zależnie od trybu sprzedaży, próbować nabyć udział lub nieruchomość w ramach postępowania upadłościowego.

Jeżeli w skład majątku osoby zadłużonej wchodzi dom, mieszkanie lub udział w nieruchomości, warto przeanalizować sytuację jeszcze przed ogłoszeniem upadłości. Właściwe rozpoznanie stanu prawnego nieruchomości pozwala lepiej przygotować się na to, co może wydarzyć się w dalszym toku postępowania.