
Udział w nieruchomości i możliwość jego wyłączenia w trakcie trwania postępowania upadłościowego
Udział w nieruchomości i możliwość jego wyłączenia.
Po ogłoszeniu upadłości syndyk ustala skład majątku dłużnika, tj. co wchodzi, a co nie do tego majątku (masy upadłości), a przez to jakie składniki będą mogły być zlikwidowane i sprzedane. Natomiast wyłączenie z masy upadłości to sytuacja, w której wyłącza się poza jej nawias pewien składnik lub składniki majątkowe. Skutkiem wyłączenia jest to, iż dane aktywa nie wchodzą już do masy, co oznacza tyle, że od daty prawomocności postanowienia lub uchwały o wyłączeniu nie zarządza nim już syndyk, jego przeznaczeniem nie jest sprzedaż w postępowaniu upadłościowym, a wraca on do upadłego z możliwością pełnego dysponowania i rozporządzania. Innymi słowy, po wyłączeniu z masy upadłości, dany składnik majątku nie będzie już sprzedany przez syndyka, a środki pochodzące z tej sprzedaży nie zasilą puli przeznaczonej na spłatę wierzycieli.
Do wyłączenia z masy upadłości może dojść w okolicznościach dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, jeżeli dany składnik majątku nie stanowił własności dłużnika, a mimo tego został przez syndyka objęty i zaliczony do masy upadłości. Po drugie, z masy upadłości można wyłączyć mienie upadłego trudno zbywalne lub niezbywalne.
Każdy z nas zna osoby, które posiadają w swoim majątku niewielkie udziały w jednej bądź wielu nieruchomościach. Związane jest to często z dziedziczeniem ustawowym po zmarłym, posiadającym liczną rodzinę. Temat ten dotyczy newslettera z jednego z poprzednich wpisów na stronie i dotyczy możliwości otwarcia postępowania spadkowego przez syndyka.
Jak już wcześniej wspomnieliśmy na łamach naszego newslettera, po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, Syndyk przejmuje zarząd nad całym majątkiem dłużnika, mając na celu jego zbycie w celu zasilenia masy upadłości. Co więc stanie się z udziałami w nieruchomościach?
Zasadniczo, udziały te będą włączone do masy upadłości. Warto jednak zapoznać się z art. 315 Prawa upadłościowego, które umożliwia sędziemu-komisarzowi wyłączenie określonych składników majątku z masy upadłości.
Sędzia może wyłączyć określone składniki z masy upadłości, co ważne, w tym nieruchomości lub ich ułamkowych części, jeżeli ich zbycie nie jest możliwe zgodnie z przepisami ustawy, a pozostawienie ich w masie upadłości byłoby niekorzystne dla wierzycieli z uwagi na związane z tym koszty. W praktyce oznacza to, iż udziały o wartości poniżej 1/2 stają się często mocno trudne do zbycia. Inne, istotne czynniki wpływające na atrakcyjność danego i określonego do rozpatrzenia przez Syndyka i Sędziego – komisarza udziału to m.in. lokalizacja nieruchomości, potencjał inwestycyjny, ilość współwłaścicieli, stan prawny nieruchomości oraz czy jest ona zamieszkiwana. Dodatkowo istotnym czynnikiem jest kwestia obciążeń nieruchomości prawami rzeczowymi, takimi jak wzięte pod nieruchomość kredyty hipoteczne. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz indywidualną ocenę danego składnika majątku dłużnika, celowym może być złożenie wniosku o wyłączenie udziału z masy upadłości. Działa to przyspieszająco na postępowanie i unika dodatkowych kosztów dla Skarbu Państwa. W przeciwnym razie próba sprzedaży udziału w nieruchomości może znacząco opóźnić cały proces oddłużania.
Wyłączanie udziałów z nieruchomości nie jest jednak ogólną zasadą postępowania upadłościowego. Dlatego każdy przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie. Często jednak zasadnym będzie złożenie omawianie wniosku – w szczególności gdy mowa jest o udziale w nieruchomości, w której to zamieszkuje rodzina Upadłego, jest on mniejszy niż 1/2 czy też w księdze wieczystej widnieją różnego rodzaju prawa rzeczowe obniżające cenę możliwą do uzyskania z jego sprzedaży.
Jeżeli chodzi o terminy w jakich możliwe jest ogłoszenie upadłości. W przypadku woli zachowania nieruchomości w toku postępowania można wystąpić o zawarcie układu, co umożliwia m.in. zachowanie nieruchomości, którą zamieszkujemy. Wymagana jest wówczas zgoda wyrażona przez wierzycieli na zgromadzeniu. W szczególności zmarłych dłużników/osób w upadłości – nie mogą one przekroczyć okresu roku od dnia ich śmierci. Termin ten ma charakter prekluzyjny.
Pełnomocnik specjalizujący się w tej dziedzinie analizuje schematy oraz możliwe scenariusze na podstawie swojego doświadczenia zawodowego.
Michał Kolczyński, kwalifikowany doradca restrukturyzacyjny
