Deweloper w kryzysie. Co dzieje się z pieniędzmi kupujących i niedokończoną budową?

Kryzys finansowy dewelopera nie zawsze oznacza upadłość

Problemy z płynnością finansową mogą pojawić się na różnych etapach inwestycji. Deweloper może mieć już sprzedane lokale i otrzymywać wpłaty od klientów, a jednocześnie nie mieć wystarczających środków na terminowe regulowanie zobowiązań wobec wykonawców, banków czy innych kontrahentów.

Sama utrata płynności nie oznacza jeszcze automatycznie upadłości. Jeżeli przedsiębiorca odpowiednio wcześnie podejmie działania, możliwe jest przeprowadzenie restrukturyzacji dewelopera.

Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestycji mieszkaniowej. Deweloper dysponuje bowiem nie tylko majątkiem przedsiębiorstwa, ale również projektem, który może mieć realną wartość ekonomiczną dopiero po zakończeniu budowy. Przerwanie inwestycji w połowie może oznaczać stratę dla wszystkich uczestników przedsięwzięcia – również dla wierzycieli i samych nabywców.

Dlatego prawo restrukturyzacyjne przewiduje dla deweloperów odrębne rozwiązania.

Ustawa przewiduje szczególną ochronę nabywców

Ustawa deweloperska a restrukturyzacja to dwa systemy, które w praktyce muszą ze sobą współdziałać. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym reguluje m.in. ochronę wpłat nabywców oraz zasady funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych. Obowiązujący tekst jednolity tej ustawy został ogłoszony w 2026 r.

Z kolei Prawo restrukturyzacyjne zawiera osobny dział poświęcony postępowaniu restrukturyzacyjnemu wobec deweloperów. Zgodnie z art. 352 celem takiego postępowania jest doprowadzenie – o ile pozwalają na to racjonalne względy – do zaspokojenia nabywców poprzez przeniesienie na nich własności lokali.

To bardzo istotna różnica. W przypadku typowego przedsiębiorstwa restrukturyzacja koncentruje się przede wszystkim na uporządkowaniu zobowiązań i umożliwieniu dalszego funkcjonowania firmy. W przypadku dewelopera przepisy wprost uwzględniają dodatkowy cel: umożliwienie nabywcom uzyskania mieszkań, których zakup finansowali.

Co więcej, wobec dewelopera co do zasady nie prowadzi się postępowania o zatwierdzenie układu. Wyjątkiem jest układ częściowy, pod warunkiem że nie obejmuje wierzytelności nabywców ani wierzytelności zabezpieczonych na nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja.

Co z pieniędzmi wpłaconymi przez klientów?

Jednym z podstawowych zabezpieczeń jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zgodnie z ustawą deweloper musi zapewnić nabywcom określony ustawowo środek ochrony wpłat. Może nim być m.in. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w zależności od modelu zastosowanego w danym przedsięwzięciu. Bank prowadzący rachunek ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper nie otrzymuje wszystkich pieniędzy z góry. Wypłata środków jest powiązana z realizacją kolejnych etapów przedsięwzięcia. Bank kontroluje zakończenie danego etapu przed dokonaniem wypłaty środków na rzecz dewelopera.

Ma to znaczenie w sytuacji kryzysowej. Pieniądze, które nadal znajdują się na rachunku powierniczym, nie są po prostu zwykłym składnikiem majątku dewelopera, którym może on dowolnie dysponować.

Dodatkową warstwę ochrony stanowi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Ustawa przewiduje jego udział m.in. w przypadku upadłości dewelopera i niekontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim przypadku wypłata środków z Funduszu jest uruchamiana po uzyskaniu przez UFG informacji od banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, w zakresie określonym przepisami.

Nie oznacza to jednak, że przy każdej restrukturyzacji lub każdej trudnej sytuacji finansowej dewelopera DFG automatycznie zwraca nabywcom pieniądze. Fundusz działa w przypadkach i na zasadach wskazanych w ustawie.

Co z promesą bankową?

Wiele inwestycji finansowanych jest kredytem bankowym, a nieruchomość, na której prowadzona jest budowa, może być obciążona hipoteką. Dla nabywcy ważne jest wówczas zabezpieczenie możliwości bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu, czyli uzyskania własności mieszkania bez obciążenia go hipoteką zabezpieczającą kredyt dewelopera. Istotna jest również promesa bankowa dotycząca takiego wyodrębnienia. Nie należy jednak utożsamiać promesy z ostateczną zgodą banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Promesa ma charakter zobowiązaniowy i jej znaczenie zależy od jej treści oraz okoliczności konkretnej inwestycji. Problem ten może mieć szczególne znaczenie w postępowaniu upadłościowym.

Dlatego nabywca powinien sprawdzić nie tylko samą umowę deweloperską, ale również dokumenty dotyczące finansowania inwestycji, zabezpieczeń hipotecznych oraz zasad zwolnienia konkretnego lokalu spod hipoteki.

Restrukturyzacja może oznaczać dokończenie budowy

Najważniejszą informacją dla nabywców jest to, że wszczęcie postępowania restrukturyzacyjnego nie musi oznaczać zatrzymania inwestycji.

Wręcz przeciwnie, jednym z podstawowych założeń szczególnego postępowania restrukturyzacyjnego wobec dewelopera jest takie przeprowadzenie restrukturyzacji, aby nabywcy mogli zostać zaspokojeni poprzez przeniesienie na nich własności lokali. W zależności od sytuacji przedsiębiorstwa możliwe jest zastosowanie m.in. przyspieszonego postępowania układowego, postępowania układowego lub postępowania sanacyjnego.

Szczególne znaczenie może mieć sanacja. Pozwala ona nie tylko na restrukturyzację zadłużenia, ale również na przeprowadzenie działań zmierzających do poprawy sytuacji ekonomicznej przedsiębiorstwa. W przypadku dewelopera może to oznaczać stworzenie warunków do dalszego prowadzenia inwestycji, znalezienie dodatkowego finansowania, uporządkowanie współpracy z wykonawcami czy zmianę modelu realizacji projektu.

Przepisy przewidują również rozwiązania skierowane bezpośrednio do nabywców. Co najmniej 20% nabywców w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego może w ciągu 30 dni od otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego zgłosić propozycje układowe.

W określonych przypadkach propozycje układowe mogą przewidywać m.in. dodatkowe dopłaty nabywców, które pozwolą sfinansować dokończenie inwestycji, a następnie zaspokojenie nabywców poprzez przeniesienie własności lokali. Ustawa dopuszcza także rozwiązanie polegające na sprzedaży nieruchomości innemu przedsiębiorcy, który przejmie zobowiązania wobec nabywców i będzie kontynuował przedsięwzięcie.

Nie oznacza to oczywiście, że w każdej sanacji budowa zostanie ukończona. Decydujące znaczenie mają m.in. realna wartość projektu, stopień zaawansowania prac, źródła finansowania, wysokość zobowiązań oraz możliwość ekonomicznego ukończenia inwestycji.

A jeśli restrukturyzacja się nie powiedzie?

Jeżeli sytuacja finansowa dewelopera nie pozwala na skuteczną restrukturyzację i sąd ogłosi upadłość, również wtedy nabywcy nie są traktowani tak samo jak zwykli kontrahenci przedsiębiorcy.

Prawo upadłościowe zawiera odrębne przepisy dotyczące postępowania upadłościowego wobec deweloperów. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz określone prawa dotyczące nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, tworzą osobną masę upadłości. Ma ona służyć w pierwszej kolejności zaspokojeniu nabywców lokali lub domów objętych konkretnym przedsięwzięciem.

Co istotne, nabywcy mają wpływ na sposób dalszego postępowania. Zgromadzenie nabywców może podjąć uchwałę m.in. w sprawie zaspokojenia ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo w sprawie kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę lub syndyka, wraz z określeniem koniecznych dopłat.

Oznacza to, że nawet upadłość dewelopera nie musi automatycznie oznaczać sprzedaży niedokończonej inwestycji i zakończenia projektu. Przepisy przewidują możliwość jego kontynuowania, jeżeli będzie to ekonomicznie uzasadnione i spełnione zostaną wymagane warunki.

Co powinien zrobić nabywca, gdy deweloper ma problemy?

Jeżeli pojawiają się informacje o opóźnieniach w budowie, problemach z wykonawcami, wstrzymaniu prac czy trudnościach z finansowaniem, warto przeanalizować swoją sytuację prawną możliwie wcześnie.

Szczególne znaczenie mają:

• rodzaj zawartej umowy i data jej zawarcia,
• wysokość dokonanych wpłat,
• rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• stan realizacji inwestycji,
• wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej,
• hipoteki ustanowione na nieruchomości,
• treść promesy lub zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu,
• aktualny stan postępowania wobec dewelopera.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego warto również ustalić, jaka część środków została już wypłacona deweloperowi, a jaka nadal pozostaje na rachunku.

Problemy finansowe dewelopera zawsze są powodem do ostrożności, ale nie oznaczają automatycznie utraty wpłaconych pieniędzy ani konieczności rozpoczynania całej inwestycji od początku.

Polskie przepisy przewidują szczególne mechanizmy ochrony nabywców – od mieszkaniowych rachunków powierniczych i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego po odrębne zasady prowadzenia restrukturyzacji i upadłości deweloperskiej.

Z perspektywy dewelopera najważniejszy jest natomiast moment podjęcia decyzji o restrukturyzacji. Im wcześniej zostanie przeprowadzona rzetelna analiza finansowa i prawna projektu, tym większa szansa na znalezienie rozwiązania, które pozwoli zachować wartość inwestycji i uniknąć jej likwidacji. W przypadku nabywców kluczowe jest z kolei ustalenie, jakie konkretnie zabezpieczenia dotyczą ich umowy i inwestycji. Sam fakt, że mieszkanie jest kupowane od dewelopera korzystającego z rachunku powierniczego, nie zwalnia z konieczności analizy dokumentów.

Jeżeli deweloper zaczyna mieć problemy z płynnością, nie warto czekać, aż kryzys przerodzi się w niewypłacalność. Wczesna analiza możliwości restrukturyzacji może zdecydować o tym, czy inwestycja zostanie ukończona, a nabywcy otrzymają swoje lokale, czy konieczne będzie prowadzenie postępowania upadłościowego.

W sprawach dotyczących upadłości dewelopera, restrukturyzacji inwestycji oraz ochrony praw nabywców mieszkań znaczenie ma zawsze analiza konkretnej inwestycji, zawartych umów, źródeł finansowania i aktualnego stanu postępowania.